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Locazione: ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario in base alle nuove tabelle del 2014

Scritto da Family Smile - mercoledì, 29 ottobre, 2014

Dopo 16 anni è stato rinnovato l’accordo tra Confedilizia e i sindacati degli inquilini (Sicet, Sunia, Uniat) in merito alla ripartizione delle spese tra i proprietari di immobili ed inquilini. Una sorta di vademecum che proprietari e inquilini dovrebbero prendere a riferimento quando si tratta di ripartire le spese condominiali. Ecco il link per consultare le Tabelle 2014  per la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario.

Quando si affitta un appartamento non si sa mai di preciso come suddividersi le spese tra inquilino e proprietario. Normalmente il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese, è quello di individuare la tipologia di intervento: il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria. Infatti anche il codice civile all’articolo 1576 stabilisce che il locatore (proprietario dell’immobile) “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (ossia l’inquilino). La legge sulle locazioni degli immobili urbani (legge 392/78) ha apportato qualche chiarimento in più, affermando che “l’inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria”. Inoltre deve provvedere “alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni”. Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, “l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%”.
Però nonostante le indicazioni normative, spesso è dovuta intervenire la giurisprudenza per fornire indicazioni per capire se ci si trovi davanti ad interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

La suddivisione con le nuove Tabelle 2014 
Vediamo come viene suddiviso il pagamento tra inquilino e proprietario per: le spese condominiali e le spese relative all’appartamento.

Le spese condominiali
Le spese condominiali sono a carico dell’inquilino, e comprendono:
• i costi del servizio di pulizia
• del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore
• della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune.
A queste vanno escluse e sono a carico del proprietario:
• le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate
•  le opere comuni che possono ritenersi straordinarie.
Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata.
Inoltre la persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario. Qualora, però, l’inquilino venga meno a tale obbligo, il proprietario può esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.

Le spese relative all’appartamento
Spettano all’inquilino:
tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene
•le riparazioni degli impianti idrici o elettrici
•degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento
•il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto.
Spettano al proprietario:
 i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria.
 tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti
Se l’inquilino anticipa il costo di spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del proprietario, può chiedere il relativo rimborso a quest’ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.

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