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Tutto sul contratto di locazione più giusto per le tue esigenze

Informazioni utili per capire le modalità e i termini per la scelta del contratto di locazione più giusto per le tue esigenze: a uso abitativo, a uso transitorio e anche lo sfratto per morosità

 

 

affitti in nero, stop, Corte costituzionaleLocazioni: incostituzionale anche la proroga delle sanzioni per gli affitti in nero 

La Corte costituzionale con la sentenza 136/2015 ha dichiarato incostituzionale, per contrasto con l’articolo 136 Costituzione, l’articolo 5 comma 1ter del Dl 47/2015, ovvero la norma che aveva “prolungato” fino al 31 dicembre 2015 gli effetti dei “mini canoni” di locazione (articolo 3 comma 8 del DLgs. 23/2011), dichiarati incostituzionali dalla sentenza della Corte costituzionale 50/2014.
Secondo la Corte, infatti, tale norma aveva il solo effetto di “salvare”, seppur temporaneamente, gli effetti della norma dichiarata incostituzionale ma, per questo motivo, vìola l’articolo 136 Costituzione secondo il quale l’articolo dichiarato incostituzionale cessa di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione.

 

 

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Locazioni ad uso abitativo: due diverse modalità con vantaggi differenti

La locazione ad uso abitativo è oggi regolata dalla legge 431/98 che ha abolito l’equo canone prevedendo la possibilità d stipulare due tipi di contratto: a canone libero o a canone concordatoIl primo con canone stabilito d’accordo tra le parti e durata minima di anni 4 + 4 , il secondo con corrispettivo prestabilito in accordi territoriali tra organizzazione degli inquilini e quella dei proprietari, ciò per avere un canone più basso e venire incontro alle esigenze di chi cerca una casa da affittare. In tali casi però vengono concessi anche dei vantaggi al proprietario che accetta di affittare a prezzi minori, tali vantaggi sono di carattere fiscale. In quest’ultimo caso la durata del contratto è di 3 anni +2.

 Cosa fare in assenza di contratto

Per chi si trova ad abitare un immobile senza contratto si suggerisce di pagare attraverso modalità tracciabili (bonifico o assegni inserendo la clausola pagamento del canone ecc) . Invero i contratti di affitto sono validi solo se fatti in forma scritta. Dal 7 giugno 2011 in caso di contratto non registrato per volontà del proprietario o registrato per una sola parte del canone, o nel caso di comodato gratuito fittizio in cui in realtà si paga il canone, l’inquilino può ottenere attraverso una procedura di registrazione la riduzione del canone e un aumento di durata del contratto.

 Registrazione

Dopo aver sottoscritto un contratto di locazione questo va registrato entro 30 giorni. Qualora il contratto non venga registrato, la legge prevede non solo la nullità dello stesso ma anche la individuazione del proprietario e dell’inquilino quali evasori fiscali. L’unico caso in cui non si richiede registrazione, è l’ipotesi di locazione per, al massimo, 30 giorni annui.

 Cedolare secca per il proprietario vantaggio per inquilino

Tra le cose che l’inquilino deve verificare alla stipula del contratto, vi è anche quella di verificare se il proprio locatore paghi la cedolare secca. Questo perché ne trarrà anche lui dei vantaggi:
• non dovrà pagare imposta di registro e di bollo sulla locazione per la parte a suo carico neanche per le proroghe o risoluzione del contratto;
• non dovrà pagare aumenti Istat e ogni altro aumento per lavori decorrenti da gennaio 2011 (incrementi scadenziati o oneri accessori)

 

Li conosci i vantaggi del contratto di locazione a uso transitorio?Vuoi affittare un appartamento ma non vuoi vincolarti alla durata del classico contratto di locazione di quattro anni più quattro?Li conosci i vantaggi del contratto di locazione ad uso transitorio?

 

 

Che cos’è il contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un accordo tra il locatore ed il conduttore, che prevede la possibilità di concedere in affitto un immobile ad uso abitativo per un illimitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria specifica, tipico esempio sono i contratti per esigenze abitative di studenti. La legge determina in modo tassativo la durata di questo contratto che deve essere compresa tra un minimo di un mese e massimo 18 mesi, ritenendo nulla ogni altra previsione. In questo tipo di contratti non è necessario dare disdetta poiché l’affitto cessa automaticamente al termine del periodo stabilito. Qualora il conduttore voglia permanere alle scadenza dovrà comunicare al locatore la sua intenzione in virtù del persistere delle ragioni di transitorietà. Nel caso in cui il conduttore non provveda a specificare il permanere delle cause di transitorietà, il contratto si rinnoverà ma secondo la disciplina ordinaria con durata di quattro anni più quattro.

 

 Forma e contenuto del contratto di locazione ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere scritto utilizzando appositamente il modello predisposto dal ministero dei trasporti e delle infrastrutture (Dm 30 dicembre 2002 All. C e D). Gli elementi che devono sussistere obbligatoriamente sono:
Generalità delle parti
Descrizione dell’immobile
Indicazione dell’importo del canone
Modalità di versamento
Durata della locazione
Espresso riferimento all’esigenza transitoria provata con documenti allegati al contratto
Certificazioni energetiche

 

 Canone del contratto di locazione ad uso transitorio

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere determinato dalle parti, tranne che in alcune zone dove è determinato secondo accordi territoriali.

 

 

Devi procedere a eseguire uno sfratto o al contrario sei tu sottoposto a tale procedura ? Devi procedere a eseguire uno sfratto o al contrario sei tu sottoposto a tale procedura ? Qui di seguito una breve spiegazione di come funziona il così detto sfratto per morosità

 

Presupposti per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità

• presenza di un regolare contratto scritto di locazione;
• mancato pagamento del canone di locazione che per le locazioni a uso abitativo è secondo l’articolo 5 legge 392/78 anche solo una mensilità.

La procedura deve essere attivata dinanzi il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile

 

 Procedimento

• lettera di diffida ad adempiere a pagamento dei canori inviata al conduttore dal locatore;

• se la diffida non sortisce effetto si notifica atto di intimazione di sfratto con contestuale citazione in udienza per la convalida e contestuale ingiunzione al pagamento dei canoni scaduti;

• all’udienza il conduttore può presentarsi e opporsi e il Giudice potrà rinviare al giudizio ordinario oppure concedere al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;

• all’udienza il conduttore si presenta e salda, o potrà chiedere un termine di grazia per pagare che il Giudice potrà concedere purché non superiore a 90 giorni;

• all’udienza il conduttore non si presenta e il Giudice, accertati i requisiti, emette ordinanza di convalida;

• decorsi 30 giorni dalla sua emissione, l’ordinanza diviene esecutiva e può essere notificata con atto di precetto dando al conduttore 10 giorni per lasciare l’immobile. Qualora il conduttore non restituisca l’immobile, il proprietario notificherà l’avviso di rilascio con cui indicherà la data in cui si recherà l’ufficiale giudiziario per riprendere l’immobile libero di cose e persone

 

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